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　　以青岛本地客户为主，约占80% 其它以山东省内居多 购房群体以私营企业主为主力，占80% 青岛本地55%；除青岛外的山东省内10%； 国内其他城市25%；外籍人士10%

　　 1、高端产品对于购物者有许多诱因（即理由） 极高端的产品需要完成购买者身份的需要、娱乐的需求、自我满足 的需求、了解新趋势的需要。 还要满足消费者社会层面的需要，为了地位和权威。  2、缺少附加值的产品不具备竞争力。 很少有产品和服务只是因为产品本身的功能而被消费者购买。在 工业和后工业社会中，富裕的消费者通过消费商品而获得其社会和心理 价值以及意义。

　　建筑形式 凯悦国际 超高层塔楼，现 代建筑 高层板塔结合 高层板楼 地段价值 CBD商业核心区，交通条件受限制， 上下班高峰期拥堵明显。高层部 分能享受海景资源 CBD商务核心区，市政府南侧，交 通条件优越，建筑可视性极好 装修标准 ？

　　2.1元（包括0.4元电 梯费），二次供水0.3 元/吨另外收取 5 待定

　　 日、韩为主的外籍客户  外地（山东、河北、北京等）客户  青岛本地企业主

　　凯悦国际 颐和国际 海信燕岛国际 5000平方米楼前广场、商务大堂、 2200平方米高端商务会所 观光电梯、直饮水等 “sto经典”外墙保温体系、意 大利阿鲁克铝门窗系统、户式中 央空调系统、地热采暖、预先暗 设中央吸尘管路 3000余㎡下沉式会所

　　形成井喷效应，价格平均上升10.9％， 银监会的重点监控的八大城市之一，建设部重点监控五城市之一

　　 产 品：绝对地标性建筑体， 50层层高，5星级标准……  区域环境： 周边商务、商业氛围较为成熟 、城市黄金地段CBD、拥有海景等资 源  客 群： 项目位于商务区内，高收入人群及外籍人士较为集中，消费能力强

　　的核心区域，未来区域的升值潜质将一路攀升。  奥运村及奥运比赛场馆的建设，为整个区域价值的提高提 供了有利的后续增值空间；

　　 通过利率上调等金融手段的调控主要作用于低价商品房;  高端物业的消费群体将由短线投机转向长线持有；  政策指令性供应结构调整将引发高端物业供应紧张；  社会关注的房价问题将通过低价商品房与社会福利房的方式得到部分

　　 总而言之，本项目不会受到政策的过多不利影响，但在项目的运营中 应对政策导向与实施细则加以关注，达成项目的核心目标——获利！

　　最明显的特征：以海景为核心价值的项目，其自用比例高。而以商务为 核心价值的项目，其投资比例高 。两者正好成反比关系 28

　　 本项目在产品的档次上具有足够的支撑点  绝对地标性建筑体， 50层层高，5星级标准……  因此应充分依托CBD黄金地段， 打造地标级别的豪华公寓  商务价值局部海景价值  以达到项目品牌最大化进而实现利润的最大化

　　三度空间 东海路9号 银行、会所、商场 为业主提供酒店式服务。 1-3层为会所，只对业主开放。

　　是2005年出台的国八条的深化与延续，关键词“稳定”； 明确了抑制房价、解决中低收入群体住房问题及地方政府职责； 限制房地产的短期投资与投机行为，间接鼓励长线投资行为；

　　70%以上90平方米以下住房 保证低价位商品房的土地供应，解决低收入家庭的住房困难 ； 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；

　　 豪宅广告表达重在形象推广  豪宅的形象推广和卖点销售由不同的渠道承担

　　均衡国民经济发展，抑制GDP的过快增长，降低金融风险； 存款利率未作调整，意在鼓励内需； 并非针对房地产行业的调控政策性金融行为；

　　对开发商自有资金的要求提高，良性现金流的隐形约束； 紧缩银根降低金融风险，限制房地产行业的过度投资； 挤压房地产泡沫，促进房地产行业的稳定发展；

　　多数被调查者(占44.4%)还是预期央行今后一段时期会进一步调高 房贷利率，认为房贷利率不会继续调高的被调查者只占19.1%。

　　57.2%的被调查者选择今年仍会继续购房或加快购房进度。 宏观调控政策对于高档住宅购买者的直接作用并不明显。

　　 项目直通区域内部繁华商业街；但直通本项目的只有燕儿 岛路一条单行限时路段，项目的易达性面临一定的压力。  区域内部易达性较好，公交系统发达；

　　 A、广告风格：唯美、华丽、悬念、深刻，大气。  B、关 键 词：世界时尚前沿体、私密性，个性； 亲切雅致的时尚感  C、品牌导向：

　　 独一无二的产品特色（高科技）  配套品质的豪华标准  国际知名酒店品牌管理

　　产品 地标性建筑、海景生活 户型以中小户型为主 核心区域、商业、高档会所 高端品牌、电梯直接入户、功能性品牌服务 价格 客户 以经济承受力为前提，高端物业、总价较高 金字塔尖、 稀缺客户 鲜明的居住要求 舒适性 投资性 便利性 品质感 稀缺性

　　 毗邻青岛市成熟的CBD区域、青岛市政府，商业及商务氛围浓郁；  本区域商业繁荣，商务活动频繁，以高档的商住楼为主；  区域的配套设施较为完善，提高了地块的居住价值和商务便利的条件；

　　 区域内商务及旅游的外籍人士众多，国际氛围浓厚；  有利于项目将来吸引高端客户，并提高项目的国际知名度；  根据政策，临海开发用地受限，所以，临海资源，对于一